L'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

La Métropole de Lyon teste l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne. Cette expérimentation, qui débute le 1er novembre 2021, a pour but de limiter l’augmentation des loyers dans des secteurs en forte tension immobilière.

Quel est le principe ?

Dans les villes où il est difficile de se loger, il s'agit d'encadrer les loyers en déterminant un plafond à ne pas dépasser. Un loyer de référence est fixé : les propriétaires ne peuvent pas dépasser ce loyer majoré de 20 %. Cela concerne uniquement les nouvelles locations mais aussi les renouvellements de bail et les changements de locataires.

Comment les plafonds de loyer sont-ils fixés ?

Il y a d'abord eu une enquête pour connaître les loyers pratiqués à Lyon et Villeurbanne. À partir de ces données, 4 zones ont été dessinées avec, pour chacune, des loyers de référence (hors charges). Ces loyers dépendent du nombre de pièces (T1, T2, T3...), de l’année de construction, et de la nature du bien (loué vide ou meublé).

Loyer de référence + 20 % = le plafond (hors charges) que les propriétaires ne peuvent pas dépasser.

Par exemple, pour un T3 de 60 m2 loué vide autour de la place Bellecour et construit avant 1946 : le loyer de référence de 12 € par m² fixera le plafond du loyer à 864 € par mois hors charges (soit 60 x 12 + 20 %). Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux.

À savoir : le propriétaire peut faire payer un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (localisation, confort...) par rapport aux logements voisins. Pour appliquer un complément de loyer, le montant du loyer pratiqué doit être égal au plafond (loyer de référence + 20 %).

Les références de loyer sont révisées chaque année et publiées par arrêté préfectoral.

Vérifiez si votre loyer est conforme avec notre outil de simulation en ligne :

Faire la simulation en ligne

Suis-je concerné par l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers concerne :

  • les locations des logements vides ou meublés (y compris les colocations avec baux multiples) en résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale,
  • le bail mobilité.

Il s’appliquera aux baux signés à partir du 1er novembre 2021 :

  • 1ère mise en location,
  • changement de locataire,
  • renouvellement de bail.

Il ne s’applique pas :

  • aux logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM,
  • aux logements conventionnés Anah (article L351-2 et L831-1 du CCH),
  • aux logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières,
  • aux logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

Comment savoir si mon loyer actuel est conforme ?

Le loyer principal (hors charges et hors complément de loyer éventuel) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 %.

Regardez votre contrat de location : les différentes parties de votre loyer doivent être mentionnées (loyer principal, charges…) ainsi que le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant au logement que vous louez.

Si un complément de loyer est appliqué : son montant et les caractéristiques du logement le justifiant doivent aussi être précisés dans votre bail. Vous pouvez vérifier la conformité de votre loyer grâce à notre outil en ligne :

Faire la simulation

Si je cherche une location

Pour vérifier que les loyers annoncés sont conformes, vous pouvez faire le test en rentrant l’adresse et les caractéristiques du bien sur notre outil de simulation en ligne.

Que faire si mon loyer est trop élevé ?

Si votre bail va être renouvelé et que votre loyer hors charges est supérieur au plafond à ne pas dépasser (loyer de référence + 20 %), voici la procédure pour le faire réévaluer :

  1. Proposez à votre propriétaire par lettre recommandée un nouveau loyer. Cette lettre doit être envoyée au moins 5 mois avant la fin du contrat de location.
  2. Votre propriétaire à 1 mois pour accepter ou contester votre demande.
  3. S'il accepte : le nouveau loyer est appliqué.
  4. S'il n’est pas d’accord, vous devez contacter par courrier ou mail la Commission départementale de conciliation (CDC) 4 mois avant la fin du contrat. Par la suite, la Commission vous convoque avec votre propriétaire pour trouver un accord :
  • En cas d’accord : un avis de conciliation est rédigé en séance
  • En cas de désaccord : un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Vous pouvez alors saisir le juge.

Que faire si mon complément de loyer me semble trop élevé ?

Le montant du complément de loyer et sa justification doivent être mentionnés dans le bail. Si ces mentions n’apparaissent pas et/ou si vous jugez le complément de loyer trop élevé ou mal justifié, voici la procédure :

  1. Vous pouvez contester le complément de loyer dans un délai de 3 mois après la signature du bail,
  2. Vous devez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) par courrier ou par mail,
  3. Votre propriétaire doit démontrer que le complément de loyer est justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort,
  4. La CDC convoque locataire et propriétaire afin qu’un accord soit trouvé :
  • En cas d’accord, un avis de conciliation est rédigé en séance,
  • En cas de désaccord, un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Vous avez jusqu'à 3 mois à compter de la réception de l’avis de conciliation pour saisir le juge.

Dans les deux cas, le loyer indiqué sur le document de conciliation ou sur la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

Que faire si mon bail n’est pas conforme ?

Le contrat de bail doit mentionner :

  • le loyer de référence,
  • le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de votre logement

S'il manque un de ces éléments au bail, voici la procédure :

  1. Vous devez envoyer à votre propriétaire un courrier en lettre recommandée dans un délai de 1 mois à compter de la prise d’effet du bail,
  2. Votre propriétaire dispose de 1 mois pour vous répondre et se mettre en conformité,
  3. S'il refuse ou s'il ne répond pas, vous avez jusqu'à 3 mois à compter de la mise en demeure pour saisir le tribunal judiciaire,
  4. Une diminution du loyer pourra être appliquée. La sanction sera appréciée par le juge.

Je vais mettre mon bien en location. Quel loyer proposer ?

Pour connaître le plafond de loyer que vous pouvez proposer, vous pouvez utiliser l'outil de simulation en ligne

Cas pratique

Vous souhaitez louer votre appartement de 45 m². Dans le secteur où il est situé, le loyer de référence est de 12€ par m². Le loyer de référence est donc de 540€ (45 m² x 12€/m²).

Pour calculer le plafond à ne pas dépasser il faut ajouter 20 % ce qui donne 648€. Le loyer que vous proposez doit donc être inférieur à 648€ par mois (hors charges).

Quelles sont mes obligations ?

Vous devez indiquer sur le bail les différentes parties du loyer : le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Si vous appliquez un complément de loyer : vous devez préciser son montant et les caractéristiques du logement le justifiant dans le bail.

Quelles sont les sanctions si je ne respecte pas l’encadrement ?

Vous êtes dans l’illégalité dès lors que vous percevez un loyer hors charges supérieur au loyer de référence majoré de 20 %.

Dans ce cas, le Préfet peut vous obliger, dans un délai de 2 mois, à :

  • mettre le contrat en conformité,
  • procéder à la restitution des loyers trop-perçus.

Si aucune suite n’est donnée à ces pénalités, le Préfet peut prononcer contre vous une amende qui peut s’élever jusqu’à 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.

De son côté, votre locataire peut aussi engager une action pour diminuer le montant du loyer, conformément à la réglementation.

Que faire si le loyer appliqué est inférieur au plancher ?

Si le loyer que vous proposez est inférieur au plancher (loyer de référence - 30 %), voici la procédure pour le faire réévaluer :

  1. Proposez à votre locataire par lettre recommandée un nouveau loyer qui ne doit pas dépasser le loyer de référence minoré de 30 %. Cette lettre doit être envoyée au moins 6 mois avant la fin du contrat de location.
  2. Votre locataire a 2 mois pour contester votre demande.
  3. S'il accepte : le nouveau loyer est appliqué.
  4. S'il n’est pas d’accord, vous devez contacter par courrier ou mail la Commission départementale de conciliation (CDC) 4 mois avant la fin du contrat. Par la suite, la Commission vous convoque avec votre locataire pour trouver un accord :
  • En cas d’accord : un avis de conciliation est rédigé en séance
  • En cas de désaccord : un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Vous pouvez alors saisir le juge.

Contacts

Centre d’information et de contact : 04 78 63 40 00.

Horaires : du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h30 à 16h.